ADC CR AG du 29 juin 2011
Par Bernard92 le samedi 16 juillet 2011, 19:57 - ADC - Lien permanent
| Alliance Développement Capital SIIC ( ALDV - FR0000065401 ) le 14/05/2012 à 16:30:00 | ||||
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| Cours | Variation | Dernières News | ||
| 0.14 | +0.00% | ADC SIIC: repli du chiffre d'affaires trimestriel. | ||
| Ouverture | Plus Haut | Plus Bas | Volumes | ADC: loyers semestriels en repli. |
| 0.14 | 0.14 | 0.14 | 200 | ADC SIIC: a nettement réduit ses pertes en 2009. |
Mnémo : ALDV
Dernier cours : 0,25 €
Capitalisation boursière : 24,77 M €
Mnémo : DVBS1
Dernier cours : 0,01 €
Patrimoine en évolution
Le but avoué d’Alain Dumenil, le pdg et actionnaire majoritaire à 60%, est qu’ADC devienne une société foncière n’ayant que des actifs …. en Suisse et plus précisément à Genève et dans ses environs !
Voyons comment.
Au 31 décembre le patrimoine du groupe se compose :
èdes murs d’un hôtel 4* de 5 114 m2 dans Paris 8ème
Cet hôtel a été apporté (en août 2010) à une filiale crée pour l’occasion du nom de BASSANO DEVELOPPEMENT. Cet apport, après expertise, a été réalisé en générant une plus value nette de 17 M €.
Cette filiale a pour vocation à être cédée à Acanthe Développement par voie d’échange de titres.
èdes immeubles résidentiels pour une surface de 8 399 m2 situés à Paris et à Levallois
ède 1 672 part de la société Vénus (filiale d’Acanthe Développement) déficitaire en 2010 à cause d’un écart de juste valeur de 6,5 M €. Cette participation est évaluée à 2,3 M €.
ède 20% de la société suisse DUAL HOLDING, participation acquise en 2010 pour 8 M€. Cette société est propriétaire d’immeubles, dans le canton de Genève, d’une valeur de 165 M € et générant des loyers de 9,6 M € / an.
L’idée d’ADC est de monter au capital de cette société, d’en prendre le contrôle et de la coter en bourse de Zurich vers le 14 juillet 2011.
D’ailleurs le 31 mars 2011, ADC a accru sa participation de 7 % (pour 3 M €) dans DUAL HOLDING en la portant à 27 %.
L’avantage, en Suisse, est que l’on emprunte au taux de …. 1,5 % et que le franc suisse monte continuellement par rapport à l’euro ! La plus value est déjà largement de plus d’1 M € !
Affectation du résultat et dividende
Grâce à la plus value de 17 M €, le bénéfice de l’exercice 2010 se monte à 15 M € dont 10,9 M € sont affectés au versement d’un dividende de 0,11 € / action.
Ce dividende devrait être détaché fin août, il sera payable en espèces ou en actions.
Afin de pouvoir payer ce dividende, l’immeuble de Levallois sera vendu cet été pour un montant de 10 à 11 M €.
Certains esprits chagrins pourront objecter que ce résultat de 15 M € est fictif puisque l’hôtel n’a pas été réellement vendu mais simplement transféré à une filiale interne. C’est l’avantage des SIIC de pouvoir réévaluer les actifs du patrimoine en matérialisant une plus value qui doit être distribuée à au moins 50 %. Cela permet de remettre « les compteurs patrimoine » à zéro et de pouvoir distribuer des dividendes bien réels.
Une chose importante est à noter : après distribution du dividende, le compte de « report à nouveau » est créditeur de 3,42 M €, matelas pour un futur dividende ?
Actif par action
L’ANR est de 0,566 € / action et de 0,4348 € / action dans l’hypothèse d’une dilution par la totalité des BS 2014 restant en circulation (1 BSA + 0,24 € donnant droit à 1 action nouvelle). Bien entendu cet ANR est donné avant détachement du dividende de 0,11 €.
Conclusion
Le patrimoine est en plein réaménagement. Les actifs immobiliers français devraient être vendus. Ils ne resteraient plus alors que la participation croissante Suisse dans DUAL HOLDING et des participations dans VENUS et dans ACANTHE
Commentaires
Un article interessant sur Alain Dumenil dans "le canard enchaine" de cette semaine (en vente jusqu'a mardi)
Il nous a été dit tellement de choses qui ne se sont jamais réalisés (entre autre affaire AZURELLE (qui de plus nous a couté "bonbons"). Qu'un petit retour d'expérience, ainsi qu'un soupçon de prudence serait de bon ton.
De plus le dividende est bien fictif (la meilleur preuve il faut vendre un immeuble (capital) pour payer le dividende ce qui prouve bien que ce dernier est fictif).
Mais le recul du cours de cotation (de part le retrait mécanique du dividende sera bien réel).
En regardant bien les choses bien en face il n'y a vraiment pas de quoi se réjouir.
Mais chacun et libre de penser selon sa sensibilité...
Bernard la Suisse est une réalité.
Je préfère que l'on vende les actifs français et que l'on me les distribue plutôt que de rester dans une société immobile comme auparavant.
Là aussi c'est une façon de se rapprocher de l'ANR.
Si l'on me distribuait la valeur de l'ANR je serais un actionnaire heureux !
Bernard,
L'Allemagne, La Pologne, La Russie étaient aussi une réalité avec EADT/DUCCOS. Et il en reste quoi de toutes ces promesses ? Rien.
En tant qu’actionnaire stable du groupe ADC, je trouve que deux aspects surprenants marquent une importante modification de la politique de cette foncière, par la cession de deux actifs significatifs et une évolution de sa finalité vers un immobilier résidentiel suisse :
En effet, cet hôtel, situé en plein cœur des affaires de Paris QCA, est cédé à une filiale interne, en engendrant ainsi une PV virtuelle. Pour cela, la foncière se retrouvant dans l’obligation de distribuer 50% des PV, vend (pour ne pas dire brade ) un actif de qualité, de 3285m2, situé dans un LEVALLOIS résidentiel, à un cours ridicule d’une expertise manifestement sous-valorisée (10ME et 12ME) variant de 3000e à 3600e/m2, proche d’un prix d’achat…..
Je trouve que l’actionnaire sédentaire n’y retrouve pas son compte dans cette estimation de ces 2 actifs parisiens.
Pourquoi fait-on une telle transaction ?
L’hotel (un 5.114M2 en QCA) , situé en plein cœur des affaires , rue du Faug. St Honoré n’avait aucune urgence à être aussi cédée à une filiale : Bassano Développement (AK à 33ME).
Je ne peux comprendre cette politique qui n’a pas une réelle logique pour l’actionnaire LT. On est avec ce groupe AD, en une constante modification permanente d’actifs, alors que le but d’une foncière est faite pour engendrer des revenus garantis, (ou des PV favorables).
Que gagne l’actionnaire à avoir une PV virtuelle obligée de 11c par action ? ? Cette politique qui semble être vraiment de portage (que ce groupe fait avec des ventes à faibles prix) , engendre des PV ridicules (hors d’une réalité /marché) et n’est pas très valorisante pour l’actionnaire stable, même si elle semble cautionnée et appuyée par des expertises externes.
Et surtout le BS2014 restant, devient complètement dévalorisé et risque d’être sans valeur par cette distribution (non réajustable) .L’actionnaire averti y perd ses repères dans ces ANR très aléatoires.
Le deuxième point est l’évolution de cette «belle » foncière diversifiée vers un actif d’habitations résidentielles en Suisse. Si, en théorie cela se présente bien, je trouve que « le tournant pris » de cette foncière vers un mono-produit est risqué, d’autant plus que cet actif DUAL est cédé par la tête du même groupe ?
L’expérience récente que j’ai constaté personnellement sur la Siic ADT du Groupe AD , qui avait été déclaré comme une foncière à fort effet de levier, se retrouve aujourd’hui avec un seul actif « risqué » et avec un actionnaire de référence qui s’est retiré en mars 2010, sans état d’âme. ! !
Que penser de toutes ces «bizarres » évolutions ?, dont je ne comprends pas l’intérêt, si les PV restent très symboliques et appuyées par des Experts, par rapport à une réalité optimiste d’un Marché immobilier ! ! !
je préfère une cohérence plutot que des changements à chaque AG;
N'oublions pas que l'on achète ici un actif de quelqu'un qui toujours fait ce genre de process dans toutes les SIIC du groupe
C'est vrai que chaque AG une politique différente, comme Pénélope qui defait ce qui a été dit la précedente AG
On voit le résultat sur le bilan,
On vend les 5100m2 de l'immeuble au prix de solderie de 12ME, soit une vente sans PV....
Pour ceux qui connaissent pas 3600 e/m2 n'est pas le prix , mais ca vaut le double pour un appartement résidentiel, rue Jules Guesde....
Le portage que l'on a fait n'a engendré aucune PV....